昨天（8月28日），樓市又傳來大消息，這一次的主角是集體建設用地！

28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知。通知顯示，未來將在13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，并規(guī)定2017年11月底之前報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復。

第一批13個試點城市：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。

令人震驚的細節(jié)是：農村集體土地不用經過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場！

這意味著，政府征地環(huán)節(jié)沒有了，連開發(fā)商這個環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。

也就是說，很有可能，2到3折的房子即將面世！

三個重點

1、通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

2、村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

3、探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。

關于第一點，

此次集體用地進入租賃市場，是我們國家未來建立樓市長效機制的一部分。經過試點的摸索之后，會向全國推廣開來，成為一種常態(tài)化的機制。

關于第二點十分重要，

農村集體建設用地的改革可能是未來中國發(fā)展最為關鍵的一環(huán)之一。

此前很多農民兄弟要出門打工，盡管有土地的承包權，但是沒有人打理的話，土地是實際使用權是閑置的，不會產生過多的收益；

而三權分離之后，農民工兄弟可以把土地的實際經營權轉讓給別人，通過獲得租金或者獲得分紅等形式增加收益；此外，也可以通過抵押使用權等方式獲得貸款。

簡而言之，實行“三權分置”后，土地可以作為要素要流動起來，集中在農村能人手里，搞現代農業(yè)和規(guī)模經營。這樣，農民收入增加就有了新的制度保證。

本次的條文可以說是對經營權的進一步探索。

也就是說，在規(guī)劃之內的這些農村集體用地可以作為租賃市場額組成部分，參與分享租賃市場大蛋糕的利益。從玩法上，可以看到，村鎮(zhèn)可以采?。鹤孕虚_發(fā)運營，聯營、入股等方式；具體采取什么方式要根據村鎮(zhèn)自身的情況而定，讓利益最大化。

必須提及的一點是，目前已有的符合精神的小產權房，很可能會在今后的租賃市場上大放異彩。尤其當村鎮(zhèn)和企業(yè)深度合作之后，一方面可以提升小產權房的居住質量和安全性，又可以產生規(guī)模效應，成為市場的有生力量。

關于第三點，還是賦權的問題。

保障租房人的基本權益，也就是說，在買房的時候不能夠獲得和一般商品房同樣權益的這些房屋，在租賃層面大家是權益屬性一致的。（深圳等地目前已經有類似的文件精神出來）

實際上，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》等于是一次性解決的兩個重要的問題：

一個是解決租賃市場房屋流動性的問題，通過集體建設用地補充租賃市場；另一個是集體建設用地使用權探索的問題，通過租賃市場拓寬集體建設用地的使用途徑，進而進一步幫助農民朋友們獲得更多收益。

異曲同工之妙

還記得此前住建部聯合9部委下發(fā)的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》嗎？

據暴財經分析，從試點城市的高度重疊可以看出（僅增加了北京和上海，去掉了土地最為稀缺且在集體用地方面走在前列的深圳），兩份文件之間的關系可謂是一以貫之。

這個安排可以認為是對于租賃時點城市租賃方案的進一步探索和完善。此前的文件主要是針對國有建設用地，而這次把關注點聚焦在另一個土地大戶——農民的集體建設用地。

暴財經認為，通過集體用地進入租賃市場，或許從某種程度上，已經在為集體用地入市在做一些鋪墊了。

全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存解讀，方案能否順利推進，關鍵點在于如何更好的解決農村集體用地流轉的問題。我國的土地制度較為復雜，此次國土部會同住房城鄉(xiāng)建設部制定相關方案，應加上農業(yè)部聯合推進才能更好得到保障。

房價、房租影響幾何？

在房價問題上，這個政策預計影響不大。

因為現有的土地和商品房價體系沒有本質的扭轉；而且這些住房的用途具有唯一性就是租賃住房，和買房體系基本是隔離開的。

在房租問題上，影響可是相當大。

從供需關系的層面來說，更多的供應顯然有利于降低房租；而集體用地因為沒有土地成本。所以總體來說，根據房價公式，那么會比由政府主導的公共租賃市場（土地沒有溢價）便宜一半左右，比一般的市場租賃房便宜80%左右。

中原地產首席分析師張大偉也認為，集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產權擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。因此，他認為這一政策落地后，將對這13個城市的租賃市場有非常大的影響。

但值得注意的是，盡管成本看似很低，但是集體用地的實際地理位置以郊區(qū)偏遠地區(qū)為主，其成本優(yōu)勢實際上也就不是那么大了，畢竟你要犧牲部分的時間和社區(qū)便利性。

關乎7億人的大殺器！

無論如何，顯而易見，最受益的是兩撥人：租房客和農民朋友！

這兩撥人有多少呢？

據鏈家研究院最新的《租賃市場系列研究報告》，我國的租賃人口只占11.6%，相當于1.1億人左右；而農民朋友目前約為6億——

加起來就是7.1億人！

先租后買，租購并舉，相信20年后的孩子們會過得很輕松，不會再為房子犯愁了。

一個以房產為投資中心的時代就要結束了，一個以奮斗者為本的時代就要來了！我們看到了無數的炒房者在哭啼，無數的民眾在歡呼。

我想辭職了，辭職回農村！

可以預見，大城市郊區(qū)農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層：這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。

在國家大力支持下，大量社會資本涌入農業(yè)領域，農業(yè)正經歷由“分散”向“集中”轉變的過程。

國家正在用工業(yè)理念發(fā)展農業(yè)，把農業(yè)與工業(yè)、服務業(yè)交叉融合發(fā)展，讓農業(yè)更來錢、農民更有錢、農村更繁榮。換句話說：未來，農民不一定進城，只要你有本事，在當地同樣可以施展手腳賺大錢！

制度破冰已經開始，資金已經涌入，這一切告訴我們：在中國做農民要趁早了！

農民的身份正在發(fā)生變化：2012年中央一號文件中首度出現了“職業(yè)農民”的字樣， 而2013年，“家庭農場”又成為中央一號文件的主題詞。農民的結構也在發(fā)生深刻變化，“農民”將成為有錢人的職業(yè)，傳統(tǒng)意義上的“農民”將面臨更換淘汰。

正如世界級投資大師詹姆斯·羅杰斯說的那樣：未來20年，最賺錢的行業(yè)不是做房地產，或是做農民！